商业地产的黄金法则告诉我们：位置决定客流量，客流量决定营业额。优质商铺应当同时具备显眼度、可达性和目标客群匹配度三大特征。建议创业者采用5-10-15评估法：5分钟步行圈内常住人口密度、10分钟车程内竞品分布、15分钟交通覆盖范围内的商业配套成熟度。
专业律师统计显示，68%的商铺纠纷源于合同细节疏忽。特别注意：装修期免租条款、自然损耗责任划分、转租权限制条款、优先续租权约定、政府征收补偿分配方案以及物业费计算方式。建议采用3+3谈判策略：至少比较3份不同房源，预留3周时间进行条款磋商。
后疫情时代商铺估值体系已发生结构性变化。建议参考动态租金模型：基础租金（周边商铺均价）×业态系数（餐饮1.2/零售1.0/服务0.8）×流量修正值（人流量/车流量数据）×空置风险系数。新兴商圈建议要求租金递增条款不超过年5%，成熟商圈可接受8-10%的合理涨幅。
1. 低价≠高性价比：隐蔽成本可能包含额外管理费
2. 人流量大≠有效客流：需区分过路客与消费客
3. 新商圈≠高风险：要结合市政规划综合判断
4. 合同年限越长越有利：需匹配经营周期
5. 押金只是履约保证：还可能涉及装修复原责任
现代商业地理信息系统(GIS)可提供热力图分析、客群画像匹配、竞品密度监测等数字化服务。建议创业者重点关注三个核心数据：工作日/节假日人流量波动曲线、周边商户平均存活周期、半径500米内消费能力指数。这些数据往往比单纯比较租金价格更具参考价值。
餐饮类：需额外核查排烟管道、隔油池等硬件条件
教育培训：注意消防验收标准与疏散通道要求
零售业态：评估橱窗展示面与主客流方向夹角
医疗服务：需符合卫生部门特殊场地规范